Vous venez d'acheter un bien vendu loué.

Que dit la loi à ce sujet ?

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 régit les règles concernant le préavis donné par le propriétaire.

Pour donner congé au locataire, vous devez respecter des conditions de fond et de forme imposées par la loi.

Ces conditions concernent :

- la notification du congé qui doit être remis impérativement par lettre recommandée avec demande d'avis de réception OU acte d'huissier OU en main propre contre récépissé ou émargement.

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- la motivation du congé.

Vous ne pouvez donner congé au locataire que dans 3 cas : la reprise dite « personnelle » du logement OU la vente du logement OU pour motif légitime et sérieux.

- le respect des délais de préavis : 6 mois en location vide OU 3 mois en location meublée.

En tant que bailleur, vous ne pouvez donner congé à votre locataire qu’à l'échéance du bail.

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En cours de bail, il vous est impossible de donner congé, et ce quelle que soit votre situation (perte d'emploi, maladie, séparation).

Mais qu’en est-il si vous venez d’acheter un logement vendu loué ?

La loi Alur est venue modifier les règles d’acquisition d’un bien loué (article 5 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové).

Pour un logement vendu loué en cours de bail, et si vous êtes le nouveau propriétaire, vous devez respecter un délai spécifique avant de pouvoir donner congé au locataire en place que ce soit pour vendre ou pour habiter.

S’il s’agit d’un congé pour vendre et que le terme du bail est inférieur à 3 ans, vous ne pouvez pas donner congé qu’à compter du terme du 1er renouvellement ou de la 1ère reconduction du bail en cours au moment de l'achat. La date d'achat prise en compte est celle de la signature de l'acte authentique.

Par exemple, si le bail s'achève le 1 décembre 2020 et que vous êtes nouveau propriétaire au 1er mars 2019, alors : ● le terme de la 1ère reconduction intervient le 1 décembre 2023, ● la lettre de congé doit être reçue par le locataire au moins 6 mois avant le 1 décembre 2023, soit au plus tard le 1 juin 2023.

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S’il s’agit d’un congé pour reprise, vous ne pourrez donner congé au locataire qu’à l'échéance du bail, mais il ne prendra effet qu'à l'expiration d'un délai de 2 ans à partir de la date d'achat.

La date d'achat est celle de la signature de l'acte authentique.

La lettre de congé doit être reçue par le locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail. Par exemple, pour un logement acheté le 1 mars 2019 et que le terme du bail intervient le 1er décembre 2020 alors :

● la lettre de congé doit être reçu par le locataire au moins 6 mois avant le terme du bail, soit le 1er juin 2020 au plus tard,

● le congé ne prendra effet que 2 ans après la date d’acquisition soit le 1 mars 2021.

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